רכישת משרד היא החלטה שונה מאוד משכירות. במקום לשלם שכירות כל חודש, העסק או המשקיע בונים נכס משלהם, אבל מתחייבים לטווח ארוך ונושאים באחריות לבניין ולשווי הנכס. במדריך הזה ריכזנו את השיקולים שאנחנו בסיטי אופיס בודקים עם כל לקוח שמחפש משרד למכירה בתל אביב וברמת גן.
שימוש עצמי או השקעה?
השאלה הראשונה היא מה המטרה. חברה שקונה משרד לשימוש עצמי מחפשת מיקום, גודל וחלוקה שמתאימים לפעילות שלה לשנים קדימה. משקיע מחפש נכס שיניב הכנסה יציבה משכירות, ולכן בודק בעיקר את הביקוש לשכירות באזור, את השוכר הקיים ואת התשואה הצפויה. לפעמים משלבים: חברה קונה משרד גדול מהנדרש, משתמשת בחלקו ומשכירה את השאר. על השקעה בנכסים שכבר מושכרים קראו במאמר על נכסים מניבים.
מה משפיע על המחיר
- המיקום: מגדלים ליד תחנות רכבת ובמוקדי העסקים המוכרים שומרים על ערכם ועל ביקוש גבוה לשכירות.
- גיל הבניין ורמתו: מגדל חדש עם לובי, מעליות וחניון שווה יותר, ומושך שוכרים איכותיים.
- הקומה והנוף: קומות גבוהות מתומחרות גבוה יותר.
- הגודל: קומה שלמה או בניין שלם נמכרים לרוב במחיר נמוך יותר למ"ר ממשרד קטן.
- שוכר קיים: משרד עם שוכר וחוזה ארוך נמכר לפי התשואה שהוא מניב.
מה לבדוק לפני שקונים
- מצב משפטי: רישום הזכויות, שעבודים, והאם השימוש כמשרד מאושר.
- עלויות שוטפות: דמי ניהול, ארנונה, תחזוקה וקרן שיפוצים של הבניין.
- מצב פיזי: מערכות מיזוג, חשמל ומעליות, והאם צפויים שיפוצים גדולים בבניין.
- ביקוש באזור: רמת התפוסה ומחירי השכירות באזור, שקובעים את ההכנסה העתידית ואת קלות המכירה בעתיד.
- מימון: בנכס מסחרי הבנקים דורשים בדרך כלל הון עצמי גבוה יותר מאשר בדירת מגורים.
העלויות הנלוות לרכישה
מעבר למחיר הנכס, כדאי לתכנן מראש את העלויות שנלוות לעסקה: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות ובדיקה הנדסית, ועלויות הלוואה אם יש מימון בנקאי. אם המשרד דורש התאמות לפני הכניסה, גם הן צריכות להיכנס לתקציב. בקנייה לצורכי השקעה, חשוב לחשב את התשואה אחרי כל העלויות האלה ולא רק לפי מחיר הקנייה.
סוגי משרדים למכירה
- משרד בודד בבניין משרדים: מתאים לעסק קטן או בינוני, או כהשקעה ראשונה.
- קומה שלמה: מתאימה לחברה שרוצה שליטה מלאה בחלל, או למשקיע שמשכיר לכמה שוכרים.
- בניין משרדים שלם: השקעה גדולה עם פוטנציאל השבחה, שדורשת ניהול מקצועי.
איפה קונים משרד בתל אביב
ציר יגאל אלון מציע קומות ובניינים שלמים עם חניה נוחה. אזור עזריאלי ודרך מנחם בגין הוא מרכז העסקים המבוקש ביותר, עם ביקוש גבוה לשכירות. הבורסה ברמת גן מאפשרת לקנות משרד במגדל מוכר במחיר נוח יחסית. כל המשרדים שמוצעים כרגע למכירה מרוכזים ברשימת המשרדים למכירה.
איך נראה תהליך הרכישה
- הגדרת המטרה, התקציב והמימון.
- איתור נכסים מתאימים, כולל נכסים שלא פורסמו.
- בדיקת מחיר השוק באזור והתשואה הצפויה.
- בדיקות משפטיות, הנדסיות ושמאיות.
- משא ומתן על המחיר ועל תנאי העסקה.
- חתימה על החוזה והעברת הבעלות.
סיטי אופיס מלווה את כל השלבים, בשיתוף עם עורכי דין, שמאים ויועצים פיננסיים, כדי שכל עסקה תיבדק מכל הכיוונים לפני שמתחייבים. אם אתם עדיין מתלבטים בין קנייה לשכירות, קראו גם את המדריך לשכירת משרד.
שאלות נפוצות
מה עדיף, לקנות משרד או לשכור?
קנייה משתלמת לעסק יציב שמתכנן להישאר באותו אזור שנים רבות, או כהשקעה. שכירות מתאימה לעסק בצמיחה שצריך גמישות בגודל ובמיקום.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות משרד?
בנכס מסחרי הבנקים מממנים בדרך כלל חלק קטן יותר משווי הנכס לעומת דירת מגורים, ולכן צריך הון עצמי גבוה יותר. הסכום המדויק תלוי בבנק, בנכס ובמצב הפיננסי של הקונה.
האם אפשר לקנות משרד עם שוכר קיים?
כן. משרד עם שוכר וחוזה פעיל נחשב נכס מניב, והוא מתחיל להניב הכנסה כבר מיום הרכישה.
מה בודקים בחוזה של משרד שמושכר כבר?
את תקופת השכירות שנותרה, האופציות להארכה, דמי השכירות וההצמדה, הערבויות שהשוכר נתן, ומי אחראי על התחזוקה.
לשיחת ייעוץ: אלעד שמש 050-7220991, ניר שוורץ 052-7817444, או השאירו פרטים.